Unternehmer aufgepasst: Das gilt für Abbruchkosten

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Spielen Sie mit dem Gedanken ein Grundstück zu kaufen, um neu zu bauen? Aber auf dem Grundstück steht noch ein abbruchreifes Haus? Dann sind die Abbruchkosten der Errichtung des neuen Gebäudes zuzurechnen. Das Ärgerliche daran: Wahrscheinlich können Sie die Abbruchkosten nicht sofort als Betriebsausgaben abziehen. Das hat das Finanzgericht Düsseldorf in einem aktuellen Urteil klargestellt. Wir erklären, was das bedeutet.

Abbruchkosten als Betriebsausgaben

Es klingt etwas lebensfremd: Wer ein Gebäude abreißt, um z.B. eine neue Lagerhalle zu errichten, muss die Abbruchkosten der Errichtung des neuen Gebäudes zurechnen. Und das wirkt sich auf die Betriebsausgaben aus. Tatsächlich sehen das Finanzgericht Düsseldorf (Urteil vom 23. Februar 2016, Az. 10 K 2708/15 F) und zuvor auch der BFH das so. Aber wie darf man sich das vorstellen?

Beispiel: Egon Eifrig kauft für sein Unternehmen ein Grundstück mit einem alten Gebäude darauf, das noch einen Wert von 10.000 Euro hat. Er reißt das Gebäude ab, um dort eine neue Lagerhalle zu errichten.

In diesem Fall sind die Abbruchkosten Herstellungskosten des neuen Gebäudes. Auch der Restwert des alten Gebäudes gehört zu den Herstellungskosten des neuen Gebäudes. Diese werden abgeschrieben – und das kann bis zu 50 Jahre dauern. Bedeutet: Das Finanzamt erkennt seine Abbruchkosten nicht sofort in voller Höhe an, sondern nur stückchenweise, verteilt über viele Jahre.

Kauf mit Abbruchabsichten

So richtig neu ist die Entscheidung nicht, denn schon am 12. Juni 1978 hat der Bundesfinanzhof genauso entschieden (Aktenzeichen GrS 1/77): Wird ein Grundstück mit Gebäude gekauft und das Gebäude innerhalb von 3 Jahren abgerissen, unterstellt der BFH, dass der Kauf mit Abbruchabsichten erfolgte. Der Käufer hat also laut BFH genau gewusst, dass er das Gebäude gar nicht nutzen möchte. Deshalb – so vermuteten die Richter – hat der Unternehmer das Grundstück besonders günstig kaufen können. Sozusagen ein Grundstück mit Altlasten. Und aus genau diesem Grund sind die Abrisskosten Herstellungskosten des neuen Gebäudes.

Übrigens: Kann der Käufer nachweisen, dass er beim Kauf keine Abbruchabsichten hatte, kann er die Kosten für den Abbruch und den Restbuchwert sofort abziehen. Wie der Nachweis erfolgen soll, hat der BFH allerdings nicht verraten.

Tipp: Denken Sie darüber nach, als Unternehmer ein Gebäude abzureißen? Dann prüfen Sie, ob die 3-Jahres-Frist abgelaufen ist oder ob Sie nachweisen können, dass der Abriss nicht bereits beim Kauf geplant war.

Kein Neubau geplant

Noch problematischer ist es, wenn kein Neubau geplant ist: Denn dann sind die Abbruchkosten und der Restbuchwert des Gebäudes den Anschaffungskosten des Grundstücks zuzurechnen. Diese können nämlich gar nicht abgeschrieben werden und wirken sich steuerlich nie aus. In so einem Fall sollte die 3-Jahres-Frist unbedingt abgelaufen sein.

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Rechtliche und steuerliche Themen – spricht man sie an, folgt nicht selten ein Gähnen beim Gegenüber. Ich versuche diese Themen in meinen Texten so zu verpacken, dass sie jeder versteht und es einfach mehr Spaß macht, sie zu lesen.