Mietvertrag mit Kindern: durch Vermietung Steuern sparen

Häufige Mandantenfrage-Durch-Vermietung-Steuern-sparen

Vermieten liegt im Trend, denn die Mieten steigen immer weiter und es winkt eine hohe Rendite. Für den Mieter ist das wiederum ein echtes Problem. Deshalb ist die vergünstigte Vermietung an nahe Angehörige eine weitverbreitete Methode, die Familie finanziell zu unterstützen. Was Sie bei der Vermietung an nahe Angehörige beachten müssen und ob Sie sogar durch die Vermietung Steuern sparen können, erklärt felix1.de.

Durch das Vermieten von Immobilien an die eigenen Kinder lassen sich unter Umständen Steuern sparen. Und an wen Sie Ihre Immobile vermieten, ist schließlich vollkommen egal. Die Regeln sind immer die Gleichen. Allerdings schaut das Finanzamt bei der Vermietung an Angehörige und gerade zwischen Eltern und Kindern ganz genau hin. Denn das Finanzamt möchte wissen, ob eine Vermietung nur zum Schein erfolgt, um Steuern zu sparen.

Diese 5 Dinge müssen Sie beachten, wenn Sie durch Vermietung Steuern sparen möchten.

1. Wasserdichte Mietverträge sind Pflicht

Eigentlich bräuchten Sie keinen schriftlichen Mietvertrag abzuschließen. Eine mündliche Vereinbarung würde rechtlich völlig ausreichen. Allerdings möchte das Finanzamt immer alles ganz genau belegt haben. Deshalb sollten Sie einen Mietvertrag immer schriftlich abschließen. Das Finanzamt möchte nicht nur wissen, was Sie genau vermietet, sondern auch, wie viel Miete an welchem Tag zu zahlen ist.

Die Mietverträge zwischen Eltern und Kindern müssen genauso aussehen wie zwischen fremden Dritten. Folgende Dinge sollten Sie unbedingt in einem Mietvertrag vereinbaren:

  • die Höhe der Miete
  • konkrete Bestimmung der Mietsache (z. B. ob die Wohnung möbliert vermietet wird)
  • Vereinbarung über den Zeitpunkt der Mietzahlung
  • dass die Miete unbar bezahlt wird

2. Miethöhe muss angemessen sein

Damit Sie als Vermieter alle Ausgaben geltend machen können, muss die Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Miete betragen. Liegt sie darunter, können Sie die Ausgaben nur noch anteilig in der Steuererklärung angegeben.

Achtung: Die Höhe der Miete muss regelmäßig überprüft werden, denn steigt die ortsübliche Vergleichsmiete, müssen Sie den Mietzins eventuell auch erhöhen. Halten Sie mindestens immer die 66 % der ortsüblichen Miete ein, damit keine steuerlichen Nachteile entstehen.

3. Miete immer überweisen

Vermieten Sie an einen Angehörigen, sollte die Miete auf keinen Fall in bar bezahlt werden. Das Finanzamt möchte nämlich sehen, dass auch tatsächlich die Miete gezahlt wurde.
Wichtig ist auch, dass die Miete pünktlich bezahlt wird. Schließlich würden Sie als Vermieter bei der Vermietung an einen fremden Dritten auch nicht monatelang auf die Mietzahlungen warten.

4. Miete muss man sich leisten können

Besonders wichtig ist, dass die Miethöhe zum Einkommen Ihres Kindes passt. Selbst wenn Sie Ihrem Kinder Unterhalt zahlen, kann das Mietverhältnis steuerlich anerkannt werden. Dabei sollte sowohl die Unterhaltszahlung als auch die Miete immer überwiesen werden. Denn verrechnen Eltern den Unterhalt mit der Miete, wird es Probleme geben. Das Finanzamt erkennt dann das Mietverhältnis nicht an und die gesamten Kosten für diese Wohnung können steuerlich nicht abgezogen werden.

5. Ein Zimmer ist keine Wohnung

Auch an die Wohnung werden besondere Anforderungen gestellt –das ehemalige Kinderzimmer ist nämlich keine richtige Wohnung. Die Wohnung für nahe Angehörige muss immer einen eigenen Eingang haben. Auch ein eigenes Bad und eine Küche müssen vorhanden sein. Es darf nicht der Eindruck erweckt werden, dass das Kind noch im Haushalt der Eltern lebt.

Durch vergünstigte Vermietung Steuern sparen

Es ist nur in ganz wenigen Fällen möglich, durch die vergünstigte Vermietung Steuern zu sparen. Dauerhaft dürfen Sie mit der Vermietung an nahe Angehörige nämlich keine Verluste erzielen. Diese wird das Finanzamt nicht anerkennen. Jeder Gewinn, und ist er noch so klein, erhöht sogar Ihre Steuerbelastung.
Außerdem bedenken Sie: Wenn Sie eine Wohnung vergünstigt vermieten, gehen Ihnen auch immer Einnahmen verloren.

Tipp: Nutzen Sie die vergünstige Vermietung an nahe Angehörige immer dann, wenn Sie die Wohnung nicht für die ortsübliche Miete an Fremde vermieten können. Das Geld bleibt so in der Familie.

 

Andreas Reichert

Andreas Reichert

Steuerberater und Vorstand bei felix1.de
Als ehemaliger Softwareentwickler verbinde ich Steuerrecht, IT und Projektmanagement. Ich bin erst zufrieden, wenn komplizierte Dinge so sehr vereinfacht wurden, dass sie jedes Kind versteht.
Andreas Reichert
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Als ehemaliger Softwareentwickler verbinde ich Steuerrecht, IT und Projektmanagement. Ich bin erst zufrieden, wenn komplizierte Dinge so sehr vereinfacht wurden, dass sie jedes Kind versteht.

18 Kommentare » Schreibe einen Kommentar

  1. Avatar for Andreas Reichert

    Durch die Vermietung kann man durch das Absetzten von Kosten Steuern sparen. Was in den schlauen Artikeln aber nicht zu finden ist, sind Informationen zu den zu versteuernden Mieteinnahmen. Lohnt es sich dann überhaupt, wenn man dies wieder gegenrechnet?

    • Avatar for Andreas Reichert

      Hallo,

      natürlich müssen Mieteinkünfte versteuert werden. In dem Artikel, letzte Überschrift „Durch vergünstigte Vermietung Steuern sparen“ beschreiben wir das auch.
      Nur in dem Fall, dass Sie mit einer Vermietung Verluste erzielen, sparen Sie auch tatsächlich Steuern. Wenn Sie vermieten, dürfen Sie dauerhaft aber keine Verluste erzielen. Vermieten Sie an nahe Angehörige und haben Verluste, erkennt das Finanzamt diese typischerweise über wenige Jahre sogar an. Dann sollten Sie aber wieder Gewinne erwirtschaften.
      Wie in dem Artikel beschrieben, sollten Sie diese Möglichkeit nur nutzen, wenn Sie für eine Wohnung gar keinen Mieter finden können, der die ortsübliche Miete zahlt – also bevor Sie die Wohnung leer stehen lassen.

      Viele Grüße
      Andreas Reichert

  2. Pingback: Mietvertrag mit Kindern: Durch Vermietung Steuern sparen – Mathias Weik Rechtsanwalt

  3. Avatar for Andreas Reichert

    Habe zur ihrem Bericht mal eine Frage. Haben Eigentum gekauft und keine Finanzierung gemacht. Zweifamilienhaus, in einer Wohnung wohnt unser Sohn und die anderen Wohnung ist vermietet. Muss ich überhaupt Miete von meinem Soh nehmen?
    Herzliche Grüße

    • Avatar for Andreas Reichert

      Hallo Kempa,

      nein, Sie müssen die Wohnung nicht an Ihren Sohn vermieten, sondern können diese auch unentgeltlich überlassen. In diesem Fall bleibt diese Wohnung in Ihrer Steuererklärung unberücksichtigt. Natürlich können Sie dann nur die Kosten in der Anlage V berücksichtigen, die auf die vermietete Wohnung entfallen.

      Viele Grüße,
      Andreas Reichert

  4. Avatar for Andreas Reichert

    Hallo Herr Reichert,

    wie wird die Abrechnung der Nebenkosten geregelt, wenn es in der Wohnung des Kindes keine separaten Zähler gibt?

    • Avatar for Andreas Reichert

      Hallo Isabel,

      ich kenne keine rechtliche Vorgabe, die einen bestimmten Verteilungsschlüssel vorschreibt, wenn separate Zähler fehlen. Aus steuerlichen Gesichtspunkten muss man aber aufpassen, dass die Nebenkostenabrechnung wie unter fremden Dritten erfolgt. Wenn also besonders hohe oder besonders niedrige Nebenkosten aufgrund eines ungewöhnlichen Verteilungsschlüssels abgerechnet werden, kann dies steuerlich problematisch sein.

      Viele Grüße
      Andreas Reichert

  5. Avatar for Andreas Reichert

    Hallo
    Meine mutter zieht aus ihrer wohnung aus und ich würde dann als nachmieter dort einziehen.So das problem ist jetzt es handelt sich um ein Privatvermieter und in der gegenüberliegenden wohnung wohnt die tochter mit ihrem mann jetzt heißt es von der tochter das sie aus der wohnung wo ich einziehen möchte ein zimmer und die hälfe des wohnzimmers haben möchte also ab dem wohnzimmer eine wand reinziehen möchte ohne das ich das vorher wusste. Darf sie das einfach so
    Dazu gesagt leider hab ich noch kein mietvertrag aber schon eine Müntlich zusage des vermieters erhalten

    • Avatar for Andreas Reichert

      Dazu gesagt ich habe zwei kinder und eins würde dann kein kinderzimmer haben und zusammen in ein zimmer geht leider nicht da 10 jahre alters unterschied sind. Bitte brauch dringend hilfe

      • Avatar for Andreas Reichert

        Hallo Frau Witek,

        Ihre Angelegenheit ist rechtlicher Natur. Deswegen kann ich Ihnen als Steuerberater leider nicht weiterhelfen. Ich empfehle Ihnen, sich an einen Anwalt zu wenden, der sich mit Mietrecht auskennt.

        Viele Grüße,
        Andreas Reichert

  6. Avatar for Andreas Reichert

    hallo, bin Besitzer eines Eigenheimes mit 2 separaten Wohnungen.(Eltern, inzwischen verstorben). möchte nun an meinen Sohn vermieten ,4 Zimmer, Miete 500Euro warm
    was würden da für Steuern anfallen?

    Viele Grüsse

    Günter Ehmig

    • Avatar for Andreas Reichert

      Hallo Herr Ehmig,

      das lässt sich so einfach nicht sagen. Dazu sind mehr Informationen zum Sachverhalt erforderlich. Gern kontaktiert Sie einer unserer Steuerberater dazu. Rufen Sie uns dazu einfach an unter 0800 33 549 133.

      Viele Grüße
      Annika Haucke

  7. Avatar for Andreas Reichert

    Hallo,
    wir haben eine Eigentumswohnung, in der unser Sohn wohnen kann solange er studiert. Ein Teil der Wohnung (ein kleines Zimmer und Gemeinschaftsräume anteilig) soll an einen Freund meines Sohnes vermietet werden. Diese Einnahmen werden wir dann auch bei der Steuer als Einkünfte ausweisen. Geht so eine „Mischnutzung“ überhaupt?

    Mit freundlichen Grüßen
    H.Schulz

    • Avatar for Andreas Reichert

      Hallo Frau Schulz,

      da spricht grundsätzlich nichts dagegen. Zur Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung müssen dann natürlich von den Mieteinnahmen die anteiligen Kosten der Wohnung abgezogen werden (z.B. die halben Kosten für Strom und Wasser).

      Viele Grüße,
      Andreas Reichert

  8. Avatar for Andreas Reichert

    Hallo Herr Reichert,
    wir bewohnen mit unseren 4 Kindern eine Doppelhaushälfte. Unsere Große ist nun 16 Jahre als und wir überlegen, ob wir unser Haus um einen Anbau erweitern um mehr Wohnfläche zu schaffen. Die würden wir auch für später im Rahmen einer Einliegerwohnung planen.
    Ab wann können wir „offiziell“ an eins unserer Kinder vermieten um die Kosten auch steuerlich geltend zu machen?? Muss das Kind Einkommen haben, muss es ein bestimmtes Alter erreicht haben??
    Viele Grüße
    Elisabeth Emden

    • Avatar for Andreas Reichert

      Hallo Frau Emden,

      auf jeden Fall müssen die oben beschriebenen Voraussetzungen erfüllt sein. Das Kind muss sich z.B. die Wohnung leisten können, es muss sich um eine eigene Wohnung handeln (kein Kinderzimmer) und man benötigt einen ordentlichen Mietvertrag (hierzu benötigen Sie wahrscheinlich einen Ergänzungspfleger). Insgesamt muss alles wie unter fremden Dritten ausgestaltet sein. Ob dies in Ihrem Fall möglich sein wird und ob sich das auch tatsächlich für Sie lohnen wird, kann ich so nicht sagen.

      Ich empfehle, dieses Vorhaben im Detail mit einem Steuerberater zu besprechen. Gerne helfen Ihnen meine Kolleginnen und Kollegen von felix1.de kostenpflichtig unter 0800 33 549 133 oder unter kontakt@felix1.de weiter.

      Viele Grüße,
      Andreas Reichert

  9. Avatar for Andreas Reichert

    Sehr geehrter Herr Reichert,

    unter 2. schreiben Sie: die Miete muss mindestens 66% der ortsüblichen Miete betragen. Ist damit die Kaltmiete oder Warmmiete gemeint? Und reicht hier als Grundlage der Vergleich mit dem „gegoogelten“ Mietspiegel des Wohnortes?

    MfG
    Stephan Brecht

    • Avatar for Andreas Reichert

      Sehr geehrter Herr Brecht,

      gemeint ist die Warmmiete (s. R 21.3 EStR). Diese Frage war einige Zeit strittig, wurde aber kürzlich vom Bundesfinanzhof bestätigt (BFH vom 10.5.2016, IX R 44/15).

      Die Frage nach dem Mietspiegel ist nicht so eindeutig zu beantworten, weil es nach meiner Kenntnis keine bundesweit einheitliche Regelung gibt. Die OFD Frankfurt am Main hat eine ausführliche Verfügung dazu erlassen (vom 22.01.2015, S 2253 A – 85 – St 227), die jedoch nur von den Finanzämtern in Hessen anzuwenden ist. Wenn allerdings keine anderen Richtlinien vorliegen, kann man davon ausgehen, dass auch andere Finanzämter auf diese OFD-Verfügung zurückgreifen und ähnlich bzw. genauso vorgehen.

      Die (hessischen) Finanzämter prüfen nach folgender Reihenfolge:

      1. Wurde die Wohnung zuvor an Dritte vermietet, wird in der Regel der vorige Mietpreis als Vergleichsmiete herangezogen.
      2. Prüfung des aktuellen Mietspiegels der Stadt bzw. der Gemeinde.
      3. Prüfung der Mietwertkalkulatoren der Ämter für Bodenmanagement und Geoinformation (Mika).
      4. Google-Suche bzw. Suche in Immobilien-Portalen
      5. Anpassung eines veralteten Mietspiegels (Hochrechnung)
      6. Ermittlung einer Vergleichsmiete anhand des Bundesdurchschnitts
      7. Hinzuziehen eines Sachverständigen

      Die Finanzämter prüfen natürlich nicht alle Schritte, sondern nur solange, bis ein Vergleichswert gefunden wurde. Wenn also ein aktueller Mietspiegel vorliegt, wird das Finanzamt nicht mehr zusätzlich im Internet recherchieren.

      Viele Grüße,
      Andreas Reichert

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