Sonderabschreibung für Mietwohnungen – oder doch Investitionszulage?

Sonderabschreibung für MietwohnungenMietwohnungen sind in Deutschland schon seit längerem rar gesät. Hinzu kommt der Zuzug vieler Flüchtlinge. Beides nimmt Dr. Wolfgang Schäuble zum Anlass, den Neubau von Mietwohnungen steuerlich zu fördern – durch eine Sonderabschreibung für Mietwohnungen. Der Bundesrat dagegen schlägt eine Investitionszulage vor. Wir erklären, was hinter den Plänen der Bundesregierung steckt.

Es klingt nach einem simplen Plan: Wenn wir zu wenig Mietwohnungen haben, müssen eben neue gebaut werden. Und wie bringt man jemanden zum Wohnungsbau? Indem man ihm Geld gibt. Dieses „Geldgeben“ soll in Form einer steuerlichen Förderung geschehen, so plant es die Bundesregierung in ihrem Gesetzesentwurf vom 3.2.2016. Wie genau die Pläne für eine Sonderabschreibung für Mietwohnungen aussehen und was der Bundesrat dazu sagt, verraten wir in unserem Artikel.

Sonderabschreibung für Mietwohnungen: Was ist geplant?

Die Bundesregierung will dieses Ziel so erreichen: Für drei Jahre soll die Anschaffung oder Herstellung neuer Mietwohngebäude in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt durch eine Sonderabschreibung gefördert werden. Dabei geht es um eine Sonderabschreibung für Mietwohnungen, die auch für mittlere und untere Einkommensgruppen bezahlbar sind und für mindestens 10 Jahre der Vermietung zu Wohnzwecken dienen.

Damit das Ganze auch schnell geht, soll die Förderung nur an diejenigen gehen, die mit den Baumaßnahmen in den Jahren 2016-2018 beginnen, d.h. bis dahin den Bauantrag einreichen. Die Abschreibung soll in den ersten beiden Jahren bis zu 10% und im dritten Jahr 9% betragen. Gefördert werden sollen die folgenden Gebiete:

  • Gemeinden mit Wohngeld-Mietenstufen IV – VI, deren Mietenniveau um mindestens 5 Prozent oberhalb des Bundesdurchschnitts liegt
  • Gebiete mit Mietpreisbremse
  • Gebiete mit abgesenkter Kappungsgrenze

Über die konkrete Ausgestaltung ist man sich offenbar aber doch in einigen Punkten noch nicht ganz einig, wie man der Stellungnahme des Bundesrates vom 18.3.2016 entnehmen kann. Denn der Bundesrat regt an, über eine Investitonszulage als Alternative nachzudenken. Argument: Die Förderung wirke unmittelbar im Jahr der Fertigstellung und die Inanspruchnahme der Subvention lasse sich wesentlich besser kontrollieren und steuern. Außerdem erreiche Im Unterschied zur Sonderabschreibung die Investitionszulage auch solche Haushalte und Unternehmen, die keine Steuern bezahlen.

Die Förderung in Form der Sonderabschreibung für Mietwohnungen soll unter folgenden Voraussetzungen erfolgen:

  Gesetzesentwurf der Bundesregierung Stellungnahme des Bundesrates

 

 Förderungsform Sonderabschreibung alternativ: Investitionszulage
Förderobjekt Neue Gebäude Erweiterung auf neue Eigentumswohnungen, im Teileigentum stehende Räume
Baukostenobergrenze 3.000 Euro pro qm 2.600 Euro pro qm
Förderung für Betrag von 2.000 Euro 1.800 Euro
Letztmaliger möglicher Zeitpunkt der Sonderabschreibung 2022 Abweichendes Wirtschaftsjahr berücksichtigen – 2022/2023

 

Einige weitere Vorschläge legt der Bundesrat auch noch auf den Tisch:

  • Die Einrichtung einer zentralen Datenbank mit den relevanten Daten der „Fördergebiete“
  • Korrekturregelung – also Entziehung der Sonderabschreibung -, wenn die 10-jährige Nutzungsfrist nicht eingehalten wird
  • Ausschluss einer doppelten Förderung (bei weiteren staatlichen Förderungen)
  • Beschränkung auf Mieter mit Wohnberechtigungsschein
  • Erweiterung auf Wohnungsgenossenschaften (Problem: sind steuerbefreit)

Der Bundesrat gibt den Plänen der Bundesregierung neben den Verbesserungsvorschlägen aber grundsätzlich grünes Licht. So weit so gut. Aber was bedeuten die Pläne konkret, wenn das geplante Gesetz in Kraft tritt?

Beispielfall: So wirkt sich die geplante Sonderabschreibung für Mietwohnungen aus

Schmidt möchte im Fördergebiet ein Haus in einem Wohngebiet mit Wohngeld-Mietenstufe V bauen, um die darinliegenden Wohnungen zu vermieten. Den Bauantrag stellt er 2016.

Normale Abschreibung: Das Haus hat 500 qm, er hat Baukosten von 2.500 Euro pro qm, also insgesamt 1.250.000 Euro. Diese Kosten kann er nach der normalen Abschreibung mit 2% im Jahr abschreiben, also mit 25.000 Euro pro Jahr.

Sonderabschreibung: Hinzu kommt die Sonderabschreibung von insgesamt 29 % in den ersten drei Jahren, allerdings nur begrenzt auf 2.000 Euro pro qm. Die Sonderabschreibung beträgt demnach in den ersten beiden Jahren: 500 qm * 2.000 Euro * 10% = 100.000 Euro. Im dritten Jahr beträgt sie 500 qm * 2.000 Euro * 9%=90.000 Euro. Somit ergibt sich gegenüber der aktuellen Gesetzeslage durch den Gesetzesentwurf (Fassung der Bundesregierung) folgender Vorteil:

2016 2017 2018
Abschreibung aktuell 25.000 Euro (2%) 25.000 Euro (2%) 25.000 Euro (2%)
Abschreibung nach Gesetzesentwurf 25.000 Euro (2%) +

100.000 Euro (10%) =

125.000 Euro

25.000 Euro (2%) +

100.000 Euro (10%) =

125.000 Euro

25.000 Euro (2%) +

90.000 Euro
(9%) =

115.000 Euro

Für Schmidt ergibt sich danach ein Abschreibungsvorteil von insgesamt 290.000 Euro. Danach erfolgt die Abschreibung nur noch auf den Restwert.

Was sind die Vorteile einer Sonderabschreibung für Mietwohnungen?

Was aber bedeutet dieser Vorteil nun für Schmidt und für alle anderen Investoren, die die Voraussetzungen nach dem geplanten Gesetz erfüllen?

Der Vorteil der Sonderabschreibung liegt darin, dass die Werbungskosten in den ersten drei Jahren höher sind. Diese senken das zu versteuernde Einkommen, sodass weniger Steuern zu zahlen sind. Somit ergibt sich ein Liquiditätsvorteil in den ersten 3 Jahren.

Und der Plan der Bundesregierung ist durchaus nicht nur vorteilhaft für Investoren: Auch werden durch die Bauvorhaben weitere Arbeitsplätze geschaffen. Und gibt es mehr Wohnungen, wird selbstverständlich auch der Mietpreis sinken.

Fazit: Der Plan der Bundesregierung ist durchaus begrüßenswert. Je nachdem, wie die Förderung des Mietwohnungsbaus nun konkret aussehen wird – Vorteile wird es durch die Sonderabschreibung für Mietwohnungen für alle Beteiligten geben.

Achtung: Prüfen Sie aber unbedingt, ob sich die Investition wirklich lohnt. Denn Investitionen in Immobilien sind nicht automatisch vorteilhaft. Es gibt schließlich keine Garantie, dass die Immobilie auch tatsächlich vermietet wird. Einige wird das an die 90er Jahre erinnern: Damals wurden viele Deutsche mit der „Sonder-Afa Ost“, einer staatlichen Aufbauförderung, angelockt. So investierten sie reihenweise in Immobilien in den ostdeutschen Bundesländern, die aber niemand bewohnen wollte.

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Rechtliche und steuerliche Themen – spricht man sie an, folgt nicht selten ein Gähnen beim Gegenüber. Ich versuche diese Themen in meinen Texten so zu verpacken, dass sie jeder versteht und es einfach mehr Spaß macht, sie zu lesen.