So teilen Sie den Vorsteuerabzug für gemischt genutzte Gebäude richtig auf

vorsteuerabzug-gemischt-genutzte-gebaeudeDer Vorsteuerabzug sorgt regelmäßig für Ärger mit dem Finanzamt. Richtig problematisch wird es bei Gebäuden, die teilweise umsatzsteuerpflichtig und umsatzsteuerfrei vermietet werden. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat klargestellt, wie die Aufteilung bei gemischt genutzten Gebäuden vorzunehmen ist.

Unternehmer bekommen immer die Vorsteuer zurück – denken viele. Das stimmt aber nicht. Die Vorsteuer erstattet das Finanzamt in manchen Fällen nicht. Denn in der Regel ist die Vorsteuer nur abziehbar, wenn die Eingangsleistung auch für umsatzsteuerpflichtige Ausgangsleistungen bezogen wurde.

Besonders problematisch wird es bei Vermietern. Denn in einem Gebäude kann sowohl steuerfrei als auch steuerpflichtig vermietet werden. Dann muss aufgeteilt werden und der Vermieter bekommt nur einen Teil der Vorsteuer wieder. Der BFH hat festgestellt: Die Aufteilung erfolgt über die vermietete Fläche und nicht über die erzielten Mieteinnahmen.

Wann wird keine Vorsteuer erstattet?

Führt ein Unternehmer eine steuerfreie Leistung aus, bekommt er in der Regel die Vorsteuer aus Eingangsrechnungen nicht wieder. Das gilt auch für Vermieter. Denn die Vermietung von Wohnungen und Geschäftsräumen ist grundsätzlich steuerfrei.

Beispiel: Der Vermieter Schmidt hat ein voll vermietetes Geschäfts- und Wohnhaus für 500.000 Euro + 95.000 Euro Umsatzsteuer am 01.01.2016 gekauft.
In der ersten Etage hat der Einzelhändler Maier sein Unternehmen. In der zweiten Etage hat ein Arzt (Allgemeinmediziner) seine Praxis und in der dritten Etage befindet sich die Wohnung des Einzelhändlers Maier, die er mit seiner Familie bewohnt.

Die gesamten Mieteinnahmen sind eigentlich steuerfrei. Deshalb kann Schmidt aus den Anschaffungskosten für das Haus und den laufenden Kosten für das Gebäude keine Vorsteuer abziehen.

Ausnahme: Vermietung an Unternehmer

Allerdings kann ein Vermieter, wenn er an einen anderen Unternehmer vermietet, optieren. Das bedeutet, er kann auf die Umsatzsteuerfreiheit verzichten. Dann darf er aus Rechnungen, die er für sein Haus erhält, die Vorsteuer abziehen.
Die Option ist aber nur möglich, wenn der Mieter ein Unternehmer ist, der selbst auch umsatzsteuerpflichtige Leistungen ausführt.

Beispiel: Schmidt möchte optieren, damit er die Vorsteuer aus der Anschaffung der Immobilie zumindest teilweise wiederbekommt. Die Option ist nur für die erste Etage möglich, denn nur der Einzelhändler Maier ist ein Unternehmer, der umsatzsteuerpflichtige Umsätze ausführt.
Der Arzt ist zwar auch ein Unternehmer, seine Leistungen sind aber steuerfrei. Eine Option ist deshalb für diese Etage nicht möglich.
Die Wohnung ist gar nicht optionsfähig. Diese wird zwar an Maier vermietet, allerdings nur für Wohnzwecke.

Wie werden gemischt genutzte Gebäude aufgeteilt?

Die Aufteilung erfolgt nach den Quadratmetern des Gebäudes, entschied der BFH im Urteil vom 10.08.2016 XI R 31/09.
Zuvor hatte ein Vermieter den Abzug nämlich nach seinen Mieteinnahmen vorgenommen, was steuerlich viel günstiger war. Das Finanzamt und letztendlich auch der BFH sehen aber keine Möglichkeit, diese Aufteilung danach vorzunehmen.

Im Beispiel Schmidt bedeutet das: Der Vorsteuerabzug ist zu 1/3 möglich, wenn die Flächen der einzelnen Etagen gleich groß sind.

Tipp: Optieren Sie immer, wenn Sie an einen Unternehmer vermieten, der umsatzsteuerpflichtige Leistungen ausführt. So erstattet Ihnen das Finanzamt die Umsatzsteuer aus den Anschaffungskosten und den laufenden Kosten der Immobilie.

Beispiel: Schmidt vermietet ab dem 1.1.17 die zweite Etage an einen Rechtsanwalt. Er kann jetzt auch für diese Etage die Option ausführen. Aus den Anschaffungskosten kann er die Vorsteuer für diese Etage teilweise vom Finanzamt erstattet bekommen.
In den ersten 10 Jahren nach der Anschaffung oder Herstellung des Gebäudes wird eine Vorsteuerberichtigung vorgenommen. Ändert sich nämlich die Nutzung, kann Schmidt jährlich 1/10 der Vorsteuer aus den Anschaffungskosten für diese Etage abziehen. Das sind für diese Etage 3.167 Euro pro Jahr (95.000 Euro / 3 Etagen / 10 Jahre).

Übrigens: Eine Vorsteuerberichtigung muss auch vorgenommen werden, wenn eine zuvor steuerpflichtig vermietete Etage, steuerfrei vermietet wird. Dann ist die Vorsteuer jährlich anteilig zurückzuzahlen.

Tipp: Können Kosten direkt einer Etage zugeordnet werden – z.B. die Reparatur eines Wasserhahns – sind diese nicht aufzuteilen. Lassen Sie sich deshalb vom Handwerker eine detaillierte Rechnung geben, wenn Arbeiten für mehrere Etagen durchgeführt wurden.

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Andreas Reichert

Steuerberater

Als ehemaliger Softwareentwickler verbinde ich Steuerrecht, IT und Projektmanagement. Ich bin erst zufrieden, wenn komplizierte Dinge so sehr vereinfacht wurden, dass sie jedes Kind versteht.
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