In Immobilien investieren – privat oder betrieblich?

In Immobilie investieren wird geplantEine Investition in Immobilien ist in vielen Fällen eine lukrative Entscheidung. Allerdings nur, wenn es richtig gemacht wird. Denn allein die Frage, ob Sie die Immobilie im Betrieb oder als Privatperson erwerben, macht einen Riesenunterschied. Wir erklären, worin der Unterschied liegt und wie es sich auswirkt.

Je nachdem, ob die Immobilie privat oder betrieblich erworben wird, fallen unterschiedliche Steuern an. Schauen wir uns das anhand eines Beispiels an.

Vermietung als Privatmann

A kauft ein Haus für 500.000 Euro. Er erzielt hieraus Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung in Höhe von 4.100 Euro monatlich. Das sind jährlich 49.200 Euro. Diese unterliegen der Einkommensteuer. A hat 29.200 Euro Werbungkosten.

  • Jährliche Steuer:

– Einkommensteuer auf die Einkünfte in Höhe von 20.000 Euro aus Vermietung und Verpachtung: 8.400 Euro

Einen Vorteil hat die Vermietung als Privatperson: Nach zehn Jahren ist der Verkauf der Immobile steuerfrei.

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Einzelunternehmer oder GmbH? Ein großer Unterschied

Wenn A dagegen als Einzelunternehmer tätig ist und die Immobilie zum Betriebsvermögen gehört, handelt es sich um Einkünfte aus Gewerbebetrieb. Diese erhöhen den Gewinn des Unternehmers, müssen also ebenfalls versteuert werden (Einkommen- und Gewerbesteuer). Es gibt einen Freibetrag von 24.500 Euro, die Gewerbesteuer wird aber auch auf die Einkommensteuer angerechnet. Im Endeffekt ist die Auswirkung trotz der Gewerbesteuer daher beim Einzelunternehmer nicht so groß.

Anders ist es bei der GmbH: Denn hier ist die Steuerbelastung in der Regel tatsächlich geringer. Ist A nämlich an einer vermögensverwaltenden GmbH beteiligt, fließen die Einnahmen zwar ebenso in den Gewinn der GmbH. Auch werden Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag fällig. A hat in diesem Fall aber einen Vorteil: Er kann eine Gewerbesteuerbefreiung beantragen. Voraussetzung: Es muss sich um eine reine Vermögensverwaltung handeln. Werden zum Beispiel neben der Verwaltung auch unbebaute Grundstücke an- und verkauft, wird das Finanzamt den Antrag ablehnen.

Hat der Antrag Erfolg, hat die A-GmbH eine Gesamtsteuerbelastung von nur 15,825 %. Das ergibt jährliche Steuern in Höhe von nur  3.165 Euro.

Wichtig ist aber zu wissen, dass die Gründung einer vermögensverwaltenden GmbH auch Aufwand bedeutet: Notar, Grundbucheintragung sowie Veröffentlichungsgebühren sind nur einige Posten davon. Man sollte also durchrechnen, ob sich die Gründung einer GmbH lohnt. Nachteil ist hier auch, dass der Verkauf nach 10 Jahren steuerpflichtig ist.

Achtung: Achten Sie unbedingt darauf, dass Sie keinen gewerblichen Grundstückshandel betreiben. Indiz hierfür kann z.B. sein, dass Sie innerhalb von 5 Jahren mehr als 3 Objekte an- und später wieder verkaufen. Gefahr: In diesem Fall wird nachträglich Gewerbesteuer erhoben.

Weitere Vorteile

Eine unternehmerische Vermietung hat übrigens noch einen ganz entscheidenden Vorteil: die Steuersparmöglichkeit der „§6b-Rücklage“. Veräußert das Unternehmen nämlich die Immobilie, werden die stillen Reserven aufgedeckt. Als stille Reserven bezeichnet man den Unterschied zwischen dem tatsächlichen Wert und dem in der Bilanz ausgewiesenen Wert. Wird das Grundstück verkauft, wird diese Unterbewertung offengelegt. Vermieden wird dieser Umstand durch die § 6b-Rücklage: Die stillen Reserven werden steuerneutral in einer Rücklage übertragen. Wird innerhalb von 4 Jahren eine neue Immobilie angeschafft, wird diese Rücklage mit den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten für die neue Immobilie verrechnet. Hierdurch verringert sich die Abschreibung für die neue Immobilie. Folge: Die Steuer wird auf spätere Jahre verschoben.

Voraussetzung ist allerdings, dass die Immobilie 6 Jahre im Anlagevermögen gehalten wurde. Und wichtig ist, dass die Immobilie tatsächlich auch innerhalb von 4 Jahren angeschafft wird. Schafft der Unternehmer das nicht, geht der Steuervorteil flöten. Das ist besonders ärgerlich: Denn in diesem Fall wird nicht nur die Rücklage rückwirkend aufgelöst. Es fallen auch noch Zinsen darauf an.

Beispiel:

A hat 2007 ein Grundstück für 100.000 Euro gekauft. Weil ihm dieses mittlerweile zu klein ist, verkauft er es im Jahr 2017 für 120.000 Euro und schafft ein größeres Grundstück für 150.000 Euro an. Den Gewinn aus dem Verkauf des kleineren Grundstücks (120.000 Euro – 100.000 Euro) in Höhe von 20.000 Euro kann er steuerneutral auf das größere Grundstück übertragen. Damit hat das neue Grundstück nur noch einen Buchwert von 150.000 Euro – 20.000 Euro = 130.000 Euro. Er muss also im Jahr 2017 keine Steuer auf den Verkaufsgewinn zahlen, kann aber in den Folgejahren nur 130.000 Euro abschreiben. Die Versteuerung wurde also verschoben.

Fazit

Die Investition in Immobilien als Privatperson hat gegenüber der Investition als Unternehmer sowohl Vor- als auch Nachteile.

Vorteile der privaten Investition:

  • Der Verkauf ist nach 10 Jahren steuerfrei.
  • Der Aufwand ist geringer.
  • Verluste aus Vermietung und Verpachtung können mit anderen Einkünften verrechnet werden.

Doch auch die Anlage in einer vermögensverwaltenden GmbH hat klare Vorteile:

  • Verluste aus Veräußerungsgeschäften können mit Vermietungseinkünften verrechnet werden.
  • Die Steuerlast ist in der Regel geringer, weil nur Körperschaftsteuer und Soli anfallen.
  • Es ist einfacher, Familienmitglieder an mehreren Objekten zu beteiligen.

Tipp:

Es lohnt sich durchaus, eine vermögensverwaltende GmbH zu errichten, wenn man in Mietobjekte investieren möchte. Hierfür sprechen Steuersparmöglichkeiten und der geringe Steuersatz. Hingegen kann es bei nur einer Immobilie unter Umständen lohnenswerter sein, privat zu investieren. Das hängt immer vom Einzelfall ab. Rechnen Sie den Fall für sich durch – am besten mit Hilfe eines Steuerberaters.

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