Die Anschaffung einer Immobilie wirkt sich steuerlich unterschiedlich aus, je nachdem, ob sie privat oder im Betriebsvermögen gehalten wird. Doch wie sieht es aus, wenn die Immobilie verkauft wird? Wo sind die Unterschiede und welche Steuern fallen beim Verkauf an?
Wenn Immobilienanleger nicht von der Steuer befreit sind, müssen sie beim Verkauf der Immobilie den Veräußerungsgewinn besteuern. Doch wie ermittelt sich der Veräußerungsgewinn?
Wie wird der Veräußerungsgewinn berechnet?
Für die Berechnung des Veräußerungsgewinns gilt folgende Formel:
Veräußerungspreis
– Veräußerungsnebenkosten
– Anschaffungskosten
+ in Anspruch genommene Abschreibung
= Veräußerungsgewinn
Veräußerungsnebenkosten sind z.B. Notargebühren, Grunderwerbsteuer und Gutachterkosten, wenn die Kosten vom Veräußerer getragen wurden. Wichtig: Die in Vorjahren in Anspruch genommenen Abschreibungsbeträge müssen wieder hinzugerechnet werden.
Beispiel:
A hat im Jahr 2009 ein Haus für 700.000 Euro gekauft (Gebäudewert: 550.000 Euro) und vermietet. Im Jahr 2017 verkauft er das Haus für 900.000 Euro. Muss A Steuern zahlen und wenn ja, auf welchen Betrag?
Lösung:
A hat die Wohnungen vermietet, allerdings nur für 8 Jahre. Demnach ist die 10-Jahres-Frist noch nicht abgelaufen, er muss Steuern zahlen. Der Veräußerungsgewinn berechnet sich wie folgt:
900.000 Euro Veräußerungspreis
abzüglich 10.000 Euro Veräußerungsnebenkosten
abzüglich 700.000 Euro Anschaffungskosten:
zuzüglich 88.000 Euro Abschreibung, Berechnung:
– 550.000 Euro Anschaffungskosten des Gebäudes verteilt auf 50 Jahre
– 550.000 Euro / 50 Jahre = 11.000 Euro Abschreibung pro Jahr
– 11.000 Euro x 8 Jahre = 88.000 Euro
= 278.000 Euro Gewinn aus Veräußerungsgeschäft
A muss 278.000 Euro versteuern.
Privatvermögen: Steuerfreiheit als großer Vorteil
Nun der Clou: Es muss aber nicht jeder Steuern zahlen. Eine Privatimmobilie kann unter Umständen steuerfrei verkauft werden. Dazu müssen lediglich bestimmte Zeitfenster abgelaufen sein. Unterschieden werden hier drei Fälle:
- Die Immobilie wird vermietet. Steuerfrei ist der Verkauf nach 10 Jahren.
- Die Immobilie wird selbst genutzt. In diesem Fall ist der Verkauf sofort steuerfrei.
- Die Immobilie wurde zunächst vermietet und dann selbst genutzt. Hierunter fällt sowohl die eigene Nutzung als auch die diejenige durch Familienmitglieder. Nach 3 Jahren der Selbstnutzung wird der Verkauf der Immobilie ebenfalls steuerfrei.
Von dieser Steuerfreiheit profitiert ein Unternehmer in keinem Fall – ein klares Plus für Privat.
Es gibt allerdings auch einen Nachteil: Der private Anleger darf die Verluste nur mit den Gewinnen aus anderen Immobilienverkäufen verrechnen.
Vorteil Betriebsvermögen: Verrechnung der Verluste
Besser hat es da der Unternehmer, der seine Immobilien im Betriebsvermögen hält: Denn dann handelt es sich um Gewinne bzw. Verluste aus Gewerbebetrieb. Und diese lassen sich ohne weiteres mit sonstigen Gewinnen aus dem Gewerbetrieb verrechnen.
Abwandlung zum Beispiel oben: Onlinehändler A hat 6 Wohnungen vermietet. Diesmal ist das Gebäude im Betriebsvermögen. Er veräußert die Immobilie und erzielt dadurch insgesamt einen Verlust von 100.000 Euro. Diesen Verlust darf A mit den Gewinnen aus seinem Onlinehandel verrechnen.
Gefahr: Gewerblicher Grundstückshandel
Achtung: Wer eine vermögensverwaltende GmbH betreibt, muss aufpassen. Zwar ist diese GmbH von der Gewerbesteuer befreit. Doch diese Befreiung kann verlorengehen! Nämlich dann, wenn ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt. Ein solcher wird vermutet, wenn innerhalb von 5 Jahren mehr als drei Objekte angeschafft und veräußert werden. Folge: Plötzlich ist die GmbH nicht mehr vermögensverwaltend tätig und rückwirkend nimmt das Finanzamt eine gewerbliche Tätigkeit an. Das kann teuer werden.
Fazit
Sie sollten sich am besten im Vorhinein überlegen, ob Sie privat oder unternehmerisch in Immobilien investieren. Fragen, die man sich in diesem Zusammenhang stellen könnte, wären „Welchen Gewinn möchte ich machen?“, „Wie lange soll die Laufzeit sein?“ und „Was ist steuerlich günstiger?“ Eine vermögensverwaltende GmbH bietet hier steuerlich sicher einige Vorteile, wie z.B. die Möglichkeit der Verlustverrechnung mit anderen Einkünften. Doch auch hier lauern Gefahren. Wer die richtige langfristige Strategie für sein Vorhaben findet, für den stehen die Chancen deutlich höher, dass er sein Ziel am Ende auch erreicht. Welche Aspekte hier noch eine Rolle spielen können, lesen Sie im dritten Teil unserer Serie in dem Artikel „Immobilien kaufen und vermieten – lohnt sich das?“.
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