Immobilien kaufen und verkaufen – lohnt sich das?

Lohnt es sich ein Haus zu kaufen und wieder zu verkaufen?Eine sinnvolle Strategie zur Anlage von Immobilien sollte daran ausgerichtet werden, ob und wenn ja, in welcher Höhe Steuern gezahlt werden müssen. Dabei spielt es auch eine Rolle, ob die Immobilien sich im Privat- oder Betriebsvermögen befinden. Es gibt aber neben steuerlichen Aspekten noch andere Punkte, die bei der Planung gut überlegt sein sollten. Wir verraten, welche das sind.

Wer in Immobilien anlegt, nimmt einige Risiken auf sich: Was, wenn die geplanten Mieteinnahmen nicht erzielt werden? Oder wenn es Schwierigkeiten gibt, überhaupt Mieter zu finden? Auch lauern Gefahren bei der Gestaltung: Liegt zum Beispiel ein gewerblicher Grundstückshandel vor, gehen Steuervorteile plötzlich rückwirkend verloren. Doch daneben gibt es weitere Faktoren, die hier eine Rolle spielen. Dazu gehört vor allem die Frage: Wird die Immobilie im Wert steigen?

Lohnt sich die Anlage in Immobilien? – Ein Fallbeispiel

A kauft eine Immobilie in Düsseldorf für 300.000 Euro. Es gelingt ihm, die Wohnung dauerhaft zu vermieten. A hat Mieteinnahmen (kalt) von 15.000 Euro jährlich sowie nicht auf die Mieter umlegbare Ausgaben von 1.000 Euro im Jahr. Nach 10 Jahren verkauft A die Immobilie für 400.000 Euro.

Bei einem Steuersatz von 42% muss A jährlich 3.864 Euro Steuern zahlen.

  • 15.000 Euro Mieteinnahmen
  • abzüglich 4.800 Euro Abschreibung
  • abzüglich 1.000 Euro Ausgaben
  • davon 42%
  • = 3.864 Euro

Daraus ergibt sich eine Rendite von 20.136 Euro pro Jahr.

jährlicher Gewinn:

  • 15.000 Euro Miete
  • abzüglich 1.000 Euro Ausgaben
  • abzüglich 3.864 Euro Steuern
  • zuzüglich 10.000 Euro anteiliger Gewinn aus dem Verkauf
    • 400.000 Euro Veräußerungspreis
    • abzüglich 300.0000 Euro Anschaffungspreis
    • geteilt durch 10 Jahre
  • = 20.136 Euro Gewinn pro Jahr

Steuern auf den Veräußerungsgewinn fallen nicht an, da die 10-Jahres-Frist abgelaufen ist. Damit erzielt A durch die Anlage eine durchschnittliche Rendite von 20.136 Euro pro Jahr. Würde A das Geld als Kapitalanlage anlegen, müsste er dies zu einem Zinssatz von 7,081% tun, um auf die gleiche Rendite zu kommen (Vergleich mit einer Geldanlage mit Zinseszins unter Berücksichtigung von Abgeltungsteuer).

Fazit: Die Anlage in Immobilen kann sich durchaus lohnen, wenn man es richtig anstellt. Dafür müssen aber Voraussetzungen gegeben sein:

  • Die Immobilie sollte dauerhaft vermietet werden.
  • Der Wert der Immobilie sollte langfristig steigen.

Wo liegt die Immobilie?

Findet man keinen Mieter, fehlen natürlich auch die Mieteinnahmen. Und in der Folge fällt der Wert der Immobilie. Lassen sich dagegen hohe Einnahmen erzielen, lässt sich die Immobilie später auch zu einem höheren Wert verkaufen.

Tipp: Passen Sie auf beim Immobilienkauf – eine überhastete Kaufentscheidung birgt Gefahren. Prüfen Sie genau den Wert der Immobilie. Einbezogen werden müssen hier Lage und Bauplanungen in der Umgebung. Nehmen Sie dabei auch die mögliche Entwicklung unter die Lupe. Schauen Sie sich die Immobilie unbedingt persönlich an. Ziehen Sie dabei Experten zu Rate.

Sonderabschreibung – Fluch oder Segen?

Als Immobilienanleger profitiert man unter bestimmten Voraussetzungen von steuerlichen Vorteilen. Dazu gehören Sonderabschreibungen bei Sanierung oder Baudenkmalen.

  1. Zum einen gewährt der Staat beim Bau der Immobilie in festgelegten Sanierungsgebieten oder im städtebaulichen Entwicklungsgebiet eine solche Sonderabschreibung, um diese zum Bau in solchen Gebieten zu animieren. Wird das Gebiet also entsprechend deklariert, darf der Immobilienanleger im Jahr des Baus und den 7 Jahren danach 9%, in den folgenden 4 Jahren nochmal 7% Abschreibung geltend machen. Folge: Der zu versteuernde Gewinn wird minimiert, sodass die Steuerlast entsprechend nach hinten verschoben wird.
  2. Neben der Sonderabschreibung wegen Sanierung gibt es auch noch die Sonderabschreibung bei Baudenkmalen. Voraussetzung ist hier, dass die Denkmalschutzbehörde das Gebäude als Baudenkmal anerkannt hat. Ist das der Fall, kann der Anleger ebenfalls die zusätzliche Abschreibung von 9% im Jahr des Baus und den 7 Jahren danach und 7% in den folgenden 4 Jahren geltend machen.

Vor- und Nachteile der Sonderabschreibung

Ein klarer Vorteil: Durch die sehr hohen Abschreibungsbeträge entstehen häufig Verluste aus Vermietung und Verpachtung. Verkauft man die Immobilie nach 10 Jahren, sind in der Regel zu keiner Zeit Steuern angefallen – im Gegenteil führt der Verlust oftmals zu einem Steuervorteil. Die Verluste aus Vermietung und Verpachtung kann man mit anderen Einkünften verrechnen.

Doch es gibt auch eine Kehrseite der Medaille: Es gibt hier einige nur schwer kalkulierbare Unsicherheiten. Dauern zum Beispiel Baumaßnahmen länger als geplant, kann man die Immobilie auch erst später vermieten. Auch werden oftmals die Baukosten unterschätzt – das führt zu höheren Herstellungskosten. Hier sollte immer ein Puffer eingeplant werden. Natürlich kann es wiederum zu dem Problem kommen, dass sich die Immobilie nicht oder nicht zum gewünschten Preis vermieten lässt. Wer sich also auf eine Sonderabschreibung ein- und verlässt, der bürdet sich auch einige Risiken auf.

Darauf sollten Sie achten

Das A und O für eine erfolgreiche Immobilienanlage ist deshalb: Überlegen Sie sich im Vorhinein ganz genau, was Sie tun. Unsere Checkliste kann helfen:

  1. Prüfen Sie genau den Wert der Immobilie. Einbezogen werden müssen hier Lage und Bauplanungen in der Umgebung. Nehmen Sie dabei auch die mögliche Entwicklung unter die Lupe.
  2. Lassen Sie Hoffnungen auf Steuersparmodelle wie die Verlustverrechnung oder Sonderabschreibungen bei Ihren Kalkulationen eher außen vor.
  3. Schauen Sie sich die Immobilie unbedingt persönlich an.
  4. Ziehen Sie bei Ihren Überlegungen auch Experten zu Rate: Ein Steuerberater hat eine objektive Sicht auf die Dinge.

Tipp: Wenn Sie sich für eine Investition in Immobilien entscheiden und einen langfristigen Vermögensaufbau anstreben, sollten Sie sich unbedingt mit den Vorteilen einer vermögensverwaltenden GmbH auseinandersetzen. Lesen Sie hierzu auch unseren Artikel „In Immobilien investieren – privat oder betrieblich?“.

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