Wer sich in den eigenen vier Wänden eine Praxis oder sein Büro einrichtet, kann die Nähe zur Familie genießen, spart sich lange Fahrten zur Arbeit und vermeidet hohe Mietzahlungen. Doch Vorsicht, wenn die Immobilie verkauft wird. Dann hält nämlich beim betrieblich genutzten Teil das Finanzamt die Hand auf. Durch geschickte Gestaltung können Sie das aber verhindern, wie der folgende Fall aus der Praxis zeigt.
Der Fall: Büro einer selbstständigen Finanzberaterin im eigenen Haus
Die selbstständige Finanzberaterin A lebt mit Ehepartner und Kindern in einem Eigenheim auf dem Land, inmitten von Blumenwiesen und Maisfeldern, mit Blick auf die Berge und den nahen See. Das Haus steht im alleinigen Eigentum von A.
Um das Idyll auch während der Arbeitszeit zu genießen, will A sich im Souterrain ein außerhäusliches Büro einrichten, mit zwei Schreibtischarbeitsplätzen für sich und evtl. einen Mitarbeiter und separatem Eingang für die Kunden. Erdgeschoss und Obergeschoss nutzt die Familie privat. Doch auch im Erdgeschoss wäre noch ein großes Zimmer frei, das A als häusliches Arbeitszimmer nutzen könnte.
Um bei einem späteren Verkauf des Hauses keine bösen Überraschungen zu erleben, bespricht A mit ihrer Steuerberaterin verschiedene Gestaltungsmöglichkeiten und deren steuerliche Folgen.
Variante 1: A nutzt das Souterrain im eigenen Haus
Bei einem Verkauf der Immobilie – sagen wir in 20 Jahren – wäre der private Teil des Hauses steuerfrei. Für die als Büro genutzten Räume müsste A jedoch die stillen Reserven beim Verkauf aufdecken und versteuern.
Diese ermitteln sich aus der Differenz des Verkaufspreises und dem Buchwert zum Zeitpunkt der Veräußerung. Der Buchwert ergibt sich aus den ursprünglichen Anschaffungskosten abzüglich der geltend gemachten Abschreibungen.
Variante 2: A gründet eine GbR, an die sie die Räume vermietet
A hat die Idee, sich mit ihrer Freundin B, die ebenfalls Finanzberaterin ist, zusammen zu tun und die „A+B Finanzberatungs-GbR“ zu gründen. Gemeinsam könnten sie eine geeignete Immobilie privat kaufen und anschließend die Räume an ihre Finanzberatungs-GbR vermieten.
Theoretisch befände sich die Immobilie dann nicht im Betriebsvermögen der Finanzberatungs-GbR, sodass bei einem Verkauf keine stillen Reserven versteuert werden müssten.
Praktisch funktioniert das so jedoch nicht. Mit dem gemeinsamen Erwerb der Immobilie entsteht eine sogenannte Besitzgesellschaft, die – wie der Name schon sagt – das Gebäude besitzt. Diese ist mit der sogenannten Betriebsgesellschaft, also der Finanzberatungs-GbR, die das Gebäude nutzt, persönlich verflochten. Denn sowohl die Besitz- als auch die Betriebsgesellschaft besteht aus denselben Personen: A und B.
Diese Konstruktion nennt sich Betriebsaufspaltung. Die Folgen: Die Besitzgesellschaft vermietet gewerblich, folglich ist sie ein Gewerbebetrieb und muss Gewerbesteuer zahlen. Außerdem werden beim Verkauf der Immobilie wieder die stillen Reserven versteuert.
Damit es nicht zu einer solchen Betriebsaufspaltung kommt, sollten an der Besitzgesellschaft andere Personen beteiligt sein als an der Betriebsgesellschaft. Beteiligt sich zum Beispiel der Ehepartner von A oder die Schwester von B an der Besitzgesellschaft, wird die persönliche Verflechtung zwischen Immobilie und Finanzberatungsbüro vermieden.
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Variante 3: A erwirbt externe Büroräume
Bei einem Verkauf der externen Büroräume passiert das Gleiche wie in Variante 1: A muss die stillen Reserven aufdecken und versteuern. Das wäre also keine Verbesserung zum Büro im Souterrain des eigenen Hauses.
Variante 4: A mietet die Büroräume vom Ehepartner
A könnte das Eigentum an den Büroräumen, sofern dies sich vom übrigen Eigentum abteilen lässt, an den Ehepartner übertragen und diese anschließend von ihm anmieten. Dadurch vermeidet A, dass die Räume zu ihrem Betriebsvermögen gehören, und deshalb muss sie bei einem Verkauf auch keine stillen Reserven versteuern. Die Miete und die Nebenkosten kann sie zudem als Betriebsausgaben steuermindernd geltend machen.
Achtung: Der Ehepartner erzielt Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung, die er versteuern muss. Dafür darf er aber die Abschreibung in Anspruch nehmen und damit die Einnahmen mindern.
Zudem erkennt das Finanzamt den Mietvertrag nur an, wenn er einem Fremdvergleich standhält und so abgeschlossen wird, wie es unter fremden Personen üblich ist. Die Miete muss also angemessen sein, nicht zu hoch und nicht zu niedrig, der Vertrag sollte schriftlich geschlossen und tatsächlich durchgeführt werden. Insbesondere muss die Miete fließen und Nebenkosten abgerechnet werden.
Variante 5: A richtet ihr Büro im Erdgeschoss als häusliches Arbeitszimmer ein
Grundsätzlich gilt auch bei häuslichen Arbeitszimmern, dass bei einem Verkauf des Hauses der auf das Arbeitszimmer entfallende Veräußerungsgewinn besteuert wird, wenn die Kosten für den Arbeitsraum steuerlich als Betriebsausgaben geltend gemacht wurden. So zumindest die bisher einhellige Meinung von Rechtsprechung und Finanzverwaltung. Diese Variante würde A also keinen Vorteil gegenüber Variante 1 verschaffen.
Was A wissen sollte: Das Finanzgericht Köln sieht das in einem aktuellen Urteil ganz anders. Seiner Ansicht nach führt ein häusliches Arbeitszimmer nicht zu einer anteiligen Besteuerung des Veräußerungsgewinns. Denn das Arbeitszimmer ist in den privaten Wohnbereich integriert und deshalb nicht eigenständig verkäuflich. Keine Rolle spielt für die Richter, ob die Arbeitszimmerkosten im Einzelfall steuerlich anerkannt werden oder nicht. Ob der Bundesfinanzhof das auch so sieht und es zu einer Rechtsprechungsänderung kommt, bleibt abzuwarten (Finanzgericht Köln, Urteil vom 20.3.2018, 8 K 1160/15, Az der Revision IX R 11/18).
Was die Steuerberaterin A rät
„Verzichten Sie auf komplizierte Konstrukte, die vielleicht am Ende gar nicht funktionieren – oder nur solange funktionieren, wie sich die beteiligten Personen gut verstehen. Auch auf das Urteil des Kölner Finanzgerichts sollten Sie sich nicht verlassen. Wer weiß, zu welchem Ergebnis der Bundesfinanzhof kommen wird. Mit einer Teilungserklärung lässt sich das Eigenheim wunderbar einfach unterteilen und verschiedenen Eigentümern zuweisen. Der Variante 4 ist deshalb der Vorzug zu geben.“